事務所ブログ

2017年5月26日 金曜日

空き家の相続

今回のブログは空き家の相続と題して、空き家を相続するケース注意点について確認したいと思います。

今、日本全国で空き家が増えているのはご存知でしょうか。
人が居住せず、放置される空き家の増加に伴う倒壊、衛生上の危険を踏まえて、空き家対策法が平成27年5月に施行されたことも記憶に新しいです。

国土交通省の調査によれば、平成25年時点での全国の空き家の件数は約820万戸この10年間で160万戸以上増えています。このうち賃貸向け住宅は52%、半分強です。
https://www.mlit.go.jp/common/001107436.pdf
一方、東京では平成25年時点の空き家は約82万戸で、賃貸向け住宅が73%あることが特徴です(東京都都市整備局の調査)。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/pdf/h27_05/shiryo_27_05_08.pdf


相続の場面でも、相続財産に空き家があってどの相続人も欲しいと言わない場合に、この空き家をどうするかで問題になることがあります。
以下に注意点を列挙します。
1.売却
買い手がつくような空き家であれば、売却してその代金を相続することが可能です。遺産分割協議で合意して、または遺産分割協議中に売却することで売却代金を分割するケース。
あるいは不動産の価格が合意できれば特定の相続人が相続して売却するケースもあります。その場合、相続人間で合意した価格より高く売れても安く売れても後で覆すことはできません

しかし、売り出しても買い手がつかないような空き家については対応に困ります
売出価格からだんだんと価格を下げて買い手が現れるのを待つこともあります。こちらから隣家や近隣の方に買取を打診するという対応もあり得ます。不動産は、実は近隣の方に買われているというのが多いのです。
また、最近は、高齢化と人口減少に伴い、各自治体で空き家バンクといって、空き家のリストを作成して移住者を募集しています。自治体によって違いますが、移住者には補助金が出ます。このような空き家バンクに登録してみるのも一つの手でしょう。空き家バンクでは、売買賃貸の形態があるようです。
一般社団法人 移住・交流推進機構のHP https://www.iju-join.jp/akiyabank/

2.贈与・寄付
それでも売れない場合、困ってしまいます。ここからがノウハウや知恵が必要となる段階です。空き家であっても不動産ですから、当然、固定資産税保守管理費用がかかります。そうすると低廉な価格でも、場合によっては無償でも譲渡したいというケースがあるでしょう。
そこで、自治体に寄付するということも選択肢としては有りうるのですが、自治体の方で利用する目的が無いと不動産の寄付を受け付けないことが多いです。
あとは、NPO法人一般社団法人一般財団法人など公営法人に対する寄付も考えられますので、寄付を受け付けている団体を調査することになります。ただし、寄付みなし譲渡所得が発生する可能性がありますので要注意です。

3.譲渡所得税の特例
また、空き家については譲渡所得税の特例があります。2016年4月1日から2019年12月31日までの間に相続人が売却した場合は、居住用財産の3000万円の特別控除の適用が受けられます。
要件は、①被相続人が1人で住んでいたこと(老人ホームに入居していた場合は不可)、②その家屋が1981年5月31日以前に建築されたこと③相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用または居住用でないこと④譲渡対価が1億円以下であること⑤相続開始の時から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること、などです。

4.相続放棄の注意点
相続放棄すれば空き家を相続することはありません。従って、最終手段として相続放棄するということも考えられます。ただし、相続放棄は以下の点がネックです。
まず、相続放棄をするかどうかを判断する期間は3か月という制限があります。但し、考慮する期間(熟慮期間といいます)を伸長することができます。
次に、相続放棄をしても同順位ないし次順位の法定相続人が相続することになります。相続人が相続放棄をして誰も相続人がいなくなった場合は、最後の相続放棄をした相続人が注意義務を負います(民法940条)この義務から解放されるためには、相続財産管理人の選任を行うことになります(費用面等いろいろな問題があります)。
さらに、相続放棄は、プラスの財産も放棄することになりますので、プラスの財産が多い場合には選択しないでしょう。


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投稿者 松井・森岡法律事務所

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