事務所ブログ

2016年3月25日 金曜日

行きすぎた相続税節税対策

今回はタワーマンションを利用した相続税節税についてのブログです。

ここ数年タワーマンションの建築に伴い、相続を控えた高齢の方がタワーマンションを購入して相続財産の評価額を圧縮し、相続開始後間もなく売却するということが相続税節税スキームとしてもてはやされています。

相続財産の評価については、相続税法22条により、「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による」とされます。
そして、不動産については、その時価の定義は、国税庁の定める財産評価基本通達により、「課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいう」とされ、「その価額は、この通達の定めによって評価した価額による」ととされます。

そこで、同通達によると、マンションなど区分所有権については、建物の専有部分の評価は固定資産評価額を基に決められます。
他方、土地は路線価により評価されますが、マンションの場合その敷地面積をマンション各戸の床面積の割合で割りますので、こま切れの土地の評価になります。
タワーマンションの場合は、階数が多い分戸数も多くなるため、各戸の土地の持分はさらにこま切れとなり、その評価額は通常のマンションより圧縮されます
そして、通常、タワーマンションは上層階の方が眺望や日照の面から高値で売買されますが、建物の相続税評価において高層階と低層階の違いはありませんので、例えば最上階で3億円の物件が相続税の評価では5000万円ということが起こりうるわけです。
これを賃貸に出していると、土地部分は貸家建付地の評価を受け建物部分は貸家評価を受けることから、さらなる圧縮が可能となります。

しかし、あからさまに相続税の節税対策として上記の「からくり」を利用したケースでは当局から否認される例もあります。
例えば、平成23年7月1日の国税不服審判所で否認されたケースがそうです。
この審判では、被相続人が一度もマンションを訪問していないこと相続人が相続開始の4か月後に媒介契約を締結して売り出していることなどを理由に相続税の負担を回避するためにマンションの購入がなされたことを認め、マンションの評価額をその取得価格である2億9300万円としました相続税申告額は5800万円とのことですので、大きな負担増です。
このケースでは被相続人がマンションを使用収益していれば異なる判断が出された可能性もそれなりにあったと思われます。

もちろん、国税庁も何らの対応をせずに手をこまねいているわけではありません。
以下のニュースのとおり、今後、通達の改正などがなされる可能性は高いでしょう。
「国税庁や、マンションの財産評価に関係する総務省は、物件の実勢価格に合わせて例えば20階は1階より1割増し30階は2割増しという形で評価額が上がるよう補正する案などを検討している。税負担は高層階ほど重くなり、低層階では軽くなることも想定される。国税庁の松山清人・資産評価企画官は『不公平にならないような改正を検討したい』と話す。」
(以上、平成28年2月16日付朝日新聞から引用)


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投稿者 松井・森岡法律事務所

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