相続と不動産

2015年10月 5日 月曜日

未登記不動産がある場合のリスク

今回は資産のなかに未登記・相続登記未了の不動産がある場合のリスクについて述べたいと思います。

これまで不動産に関しては、以下の記事を書いてきました。
なぜ不動産で揉めるのか
http://www.am-lawoffice.jp/blog/2014/05/1-1-852449.html
不動産の分け方
http://www.am-lawoffice.jp/blog/2014/05/post-8-869295.html
不動産の評価
http://www.am-lawoffice.jp/blog/2014/05/post-8-869295.html
相続後の賃料収入の分配
http://www.am-lawoffice.jp/blog/2015/09/post-36-1203659.html

相続のご相談の中で、遺産に未登記の建物があるとか、前回の相続で相続登記をしていなかったケースというのが結構あります。
例えば、死んだ父が建てた建物が表示登記をしていなかったとか、祖父の相続の時に相続登記をせずに土地が未だに祖父名義のままとなっているとか、増改築の登記がされていなくて床面積や構造が登記と実態で合わないなどのケースです。

このような未登記建物や相続登記未了の不動産があると、どのようなリスクがあるでしょうか。

まず未登記というのは、権利関係が登記によって明確に表示されていないということです。そこで、遺産分割する場合に予想もしていない相続人と協議する必要が生じる場合があります
例えば、先代の祖父の相続の際の相続登記が未了となっている場合は、祖父の遺産分割からやらなければなりません。そうすると、戸籍で相続人を調査して何人、十何人にも及ぶ相続人に連絡しなければならないなど、とても大変なことがあります。

次に、未登記の不動産はそのままでは買い手はつきません。従って、未登記の建物を処分しようとする場合には登記する必要があります。
しかし、登記するためには所有権があるという証拠資料を法務局に提出しなければいけません。これが結構厄介です。固定資産税を支払った証拠としての領収証や、確認申請の資料工事請負業者の引渡完了証などです。築年数の経過した古い建物になるとこれら資料がない場合があり、最悪の場合、登記出来ないといったケースがあります。

さらに極端なケースでは不動産の所有権自体を争われることがあります。所有権など不動産に関する物権は登記の有無で判断されますので、登記がないと第三者が権利を主張してきた場合に、こちら側で権利があると反論できない可能性もあります。

上記のようなリスクを考えると、相続が開始する前でも未登記、相続登記未了の状態は出来るだけ解消しておくべきです。また相続が始まったけど、建物の登記がされていなかったとか、前回の相続登記がされてなくて困っているという方は是非ご相談ください。

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投稿者 松井・森岡法律事務所

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