事務所ブログ

2014年5月23日 金曜日

相続と不動産(不動産の分け方)

 前回のブログでは、不動産の評価方法にはいろいろな基準や方法があること、不動産は現預金のように簡単に分けられないことを述べました。今回は不動産の分割方法についてお話しします。

 ポイントは、相続人が当事者同士で話合いをする場合であっても、さらに話合いではまとまらず調停を申し立てて裁判所で協議する場合であっても、意見の隔たりがある状況で相続人間で合意を形成できるかということです。遺産分割の協議や調停というのは、基本的には相続人から出される資料や証拠をもとに合意形成を図っていく場です。
 例えば、調停でも最終的に不動産の価格について合意できなければ、費用を裁判所に納めて、裁判所が依頼する不動産鑑定士に鑑定してもらうことになります。しかし、数十万円に上る鑑定費用は、相続人間で負担することになります。これを馬鹿らしいと思うか、やむを得ないとおもうのかで評価が分かれますが、通常はそのような費用は払いたくないと思う方が圧倒的に多いです。ですから、やはり合意形成ができるかどうかが重要であり、事前の調査の仕方や交渉力などで結論が変わってくることになります。
 現実には不動産の分割方法や評価方法のほかに、ある相続人の使い込みや使途不明金の問題や、生前贈与など特別受益の問題があり、これらが加わるとなかなか話し合いでの解決は困難となります。

 不動産についての遺産の分割方法には、①現物分割(実際に分割して登記を分けてそれぞれ単独所有にするイメージです)、②代償分割(ある相続人に不動産を取得させる代わりにその他の相続人に金銭を交付するイメージです)、③換価分割(不動産を売却してその売却代金を相続人で分け合うイメージです)、④共有分割(不動産に共有の登記をするイメージです)の4つがあります。
 遺産分割の話合いでは、上記のとおり、相続人全員が合意できればどのような方法でもよいです。ただ、通常は、①②が多く、③も行うことがありますが、④をすることはほとんどありません。④が避けられるのは、共有の状態のままだと不動産の処分も困難となり、事後に紛争の種を残すことになって、最終的な解決にならないからです。遺産分割調停でも概ねの順で検討されることになります。
 

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投稿者 松井・森岡法律事務所

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