事務所ブログ

2014年5月13日 火曜日

相続と不動産(なぜ不動産で揉めるのか)

 今回は不動産を相続した場合の注意点について書きたいと思います。

 主要な遺産が不動産である場合、遺族間で意見が分かれる場合が多いです。このように相続において紛争の種になるのが、不動産です。
 不動産が紛争の種となる原因として、やはり評価の多様性物理的に分割することの困難性ということにあるのではないかと考えます。整理すると、以下の点になります。
 
 まず、不動産は、一物四価といわれるように、現金や預金と異なって、価格が客観的に定まりません。不動産のおもな評価としては、公的なものだけでも公示価格固定資産税評価額路線価があり、さらに主な不動産鑑定における評価方法についても、取引事例比較法原価法、賃料等の収入から物件価格を割り出す収益還元法があります。そして、不動産を承継する人はできるだけ低く評価したいし、不動産を承継しない人はできるだけ高く評価したいと、分け方によって意見の対立が先鋭になります。
 次に、不動産は現金のように容易に分けられません。別途、説明しますが、相続人が共有した状態のまま遺産分割を終えるという事態(共有分割)は、最も例外的な形です。
 
 さらに、不動産に利用権が付いている場合にもこれをどう評価するかという厄介な問題があります。
 これは、使用貸借(賃料を払わずに無償で住まわせる)の場合と賃貸借が設定されている場合で分けて考えます。相続人に使用貸借がなされていた場合、ある相続人が無償で住んでいた期間について他の相続人から特別受益が主張されたりすることがあります。また、相続人が被相続人と同居していた場合は、少なくとも遺産分割終了までの間は、相続人はその住居に住み続けることができます(最高裁判例)。さらに、ある相続不動産(土地)に賃借権(借地権)が付いている場合には、遺産分割の現場では、路線価の更地評価から借地権割合を控除して評価します。
 
 問題はいろいろありますが、次回は遺産分割の現場での不動産の分割の仕方と評価の決定の仕方についてみてみたいと思います。


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投稿者 松井・森岡法律事務所

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